没法提前还贷的年轻人，选择带押过户卖房
带押过户，从一个陌生的名词到为人所熟知，从几乎没有一个成功案例到落地100多个城市。它在施行过程中会遇到什么阻力，又动了谁的蛋糕？本文转载自微信公众号市界（ID：ishijie2018）作者 |陶婷编辑 |孙春芳图源 |图虫创意“没有这个政策，我可能不会卖房。”4月6日，成都的95后姑娘思雅告诉「市界」。思雅口中所说的“政策”，指的是最近上了热搜的“带押过户”。所谓带押过户，即房子可以在有商业贷款时直接过户，不用等到还完贷款后再走交易流程。尽管“带押过户”这一模式，早从2021年起就有一些交易案例，但直到今年3月31日，北京宣布正式启动存量住房“带押过户”时，这个略显陌生的名词才越来越为大众所熟知。除北京之外，天津、湖北等其他省市，也推出了“带押过户”政策。迄今为止，全国已经有10多个省份，超过100多个城市开展了这项业务。也就是在这波热潮中，无力提前还房贷的思雅，动了卖房的心思。四月初，她将自己有按揭贷款的两居室，挂到了网上。「市界」发现，有不少二手房业主，已闻“风”而动。咨询带押过户的人越来越多了王叶早就想卖房了。这些年，王叶在武汉买的一套一居室，不仅没有升值反而下跌了。2021年年中那会儿，王叶就动了卖房的念头。然而，按照规定，王叶必须还掉剩下50万元的贷款，才能将房子的抵押解除掉。这50万元从哪里来？这让手头紧张的王叶一筹莫展。4月5日，王叶从房产中介那里得知武汉也在推行“带押过户”，他高兴坏了，“不用到处想办法筹钱了。”王叶打算，在仔细了解武汉政策后，就找一家房产中介，将房子挂出去。90后杨侨则是带押过户成功了。她所在城市成都，去年年底就开始试点“带押过户”业务了。从今年2月开始提交带押过户申请资料，到3月中旬解除房子抵押，作为卖方的杨侨总共花了不到一个月时间。“其实，带押过户的申请一周就通过了。剩下的20多天时间，是花在了银行评估买方贷款能力的流程上。”杨侨告诉「市界」。为了以旧换新，杨侨打算还掉老房子的剩余尾款，于是在今年1月初，她向贷款银行预约了提前还贷业务。“结果银行说预约排队要等到5月。当时工作人员并没有给我们预约，而是让我们回家等消息，但等了两周都没下文。”杨侨说。杨侨等得心急火燎：她担心各种刺激政策下房价又会大涨，希望尽快入手新房。就在杨侨试图找人去问银行提前还贷业务时，这家银行的一名经理告诉杨侨，成都在试点带押过户业务，不用提前还贷就可以过户。就这样，短短20天时间的时间，杨侨就卖掉了房子。同在成都的思雅，2020年购买了一套两居室，70平方米，总价158万元。她将自己形容为“妥妥的大冤种”，只因她买房站在了高岗上，而且当时房贷利率也是史上最高的：6.13%。“我想提前还房贷，可是凑不齐这笔尾款。而且听说现在提前还贷排队时间太长了。”思雅告诉「市界」。所以，即便面对将近五千元的月供压力，思雅并没有动卖房的念头，直到“带押过户”政策全面推行后，思雅才想到，为何不通过带押过户先把房子卖掉，然后再去看看新的房子。“现在可选择的房源很多，而且房贷也相对较低。”实际上，自北京3月31日出台政策后，“带押过户”模式，在很多地方相继落地。「市界」梳理发现，在这些实行的城市中，带押过户政策，大的方向基本相同。以北京为例，其带押过户必须满足四个条件：房子是个人产权；只能是一次抵押；房子是商业按揭贷款，组合贷必须还清公积金部分；买方必须是全款或者纯商贷。针对“买家的房贷利率按照什么来计算”这一问题，武汉当地中介高思告诉「市界」，“没什么变动，还是根据银行每季度新出的贷款市场报价利率(LPR)来定。”以武汉为例，“以现有的LPR来算，如果买方是首套房，利率是3.9%；如果是二套的话，利率是4.9%。”不过，目前，因“带押过户”不是标准产品和业务，各地具体政策略有不同。以武汉为例，「市界」从高思手里拿到一份资料显示，在武汉办理带押过户，需要满足一些条件：买卖双方都不能涉及公积金、买房贷款金额要大于卖方欠款金额等。从已经实行带押过户的大部分地区来看，买卖双方必须在同一家银行办理，这是最大的共同点，“比如说卖方是工行，那么买房就只能在工行办理。办理的时间周期，具体以银行结果为准。”高思告诉「市界」。动了谁的“蛋糕”？带押过户，简化了房产交易流程。具体来看，这种交易模式，免去了卖方筹集资金还按揭贷款以注销抵押登记的中间环节等，缩短了交易周期。如济南推出不动产“带押过户”后，办理时限减少了近10个工作日，实现2个工作日左右办结。单笔平均交易成本，从1.2万元左右降至千元以下。然而，这一政策的推出，对中介、担保公司、小贷公司来说，它们将要失去一块大蛋糕。这其中的逻辑在于：很多人买房都要跟银行贷款，中途要卖，需要还清银行贷款，解除抵押，才能交易。那么，欠银行的这笔钱从哪里来？除了自有资金、找亲戚朋友凑钱外，很多人选择了贷款机构的垫资。以某大型金服机构的二手房交易担保业务为例，其宣传的使用场景就是：二手房买卖交易中房产有未结清贷款。“若首付款金额无法覆盖原贷款，可用担保赎楼+现金赎楼解决赎楼问题。一次性收费担保360天，最低承保金额按0.5%每笔起收费。我们这边的成本是很低的。”4月6日，该公司员工宋枫告诉「市界」。就算以0.5%的最低手续费来算，如果借100万元就需给担保公司5000元。宋枫介绍称，他所在公司垫资手续费是很低的，一些传统过桥资金的手续费，甚至是按天计算的。比如一些小贷公司，如果提供了50万元的垫资，每天需要500元的利息。而从洽谈到最终房款，整个二手房交易至少一个月时间，有的甚至是2-3个月。“这手续费，就要好几万。”宋枫坦言。尽管宋枫最终还是没有回答“带押过户对你现在的业务有何影响”这个问题，但当「市界」追问“现在来你这寻求垫资的人变少了吧”时，他选择了沉默。这也就意味着，带押过户的政策实行后，宋枫们的确会减少一笔金融费用的收入。“带押过户省去了赎楼环节，让担保公司在二手房交易中，失去了市场基础和生存空间。”IPG首席经济学家柏文喜告诉「市界」。为何中介也沦为了“局中人”？很多中介和过桥公司有合作。带押过户动了过桥公司的蛋糕，也间接动了中介公司的蛋糕。甚至于，一些头部中介机构，有自己的担保支付业务。买卖双方用购房款去还贷，还要支付这些中介机构除中介费以外的一笔费用。有了“带押过户”政策后，房贷可直接从卖房人手里转到买方手中，“没有中间赚差价。”在某大型银行工作的赵拓，向「市界」如此形容道。对银行来说，这也是一笔不划算的买卖。尽管带押过户，能够通过房屋产权转让，换掉偿债能力不足的债务人，以防控坏账风险，且“客户的交易真实性更有保障了，但这个事从本质来看，是客户主导的债务转移，银行肯定是不乐意的。尤其是房贷利率高的银行。”赵拓坦言。“本来这笔长期交易在你这已经完成了，你4%点多的利率已经还了好多年，这个生意银行早已经做完了。但现在，你突然跟他说要换成另外一个人还贷。并且，利率从原来的4%点多，变成了现在的3%点多。银行不挣钱了。”赵拓向「市界」解释道。无形之中，银行也增加了更多的工作。赵拓说，“这本来是不存在的业务，现在得分出人头来，好好做存量维护。”并且，“银行对于买家又要做一次尽调和评估，既麻烦，又增加自身成本还不增收。”柏文喜告诉「市界」。如果带押过户跨行业务能够实现后，利率高的银行，容易被带押过户抽离存量。一些有实力的银行，通常具有资金成本低，房贷利率低等优势，“客户存量这块大蛋糕，有可能被他们切走了。说白了，跟打价格战一样。”赵拓说。全面铺开并不那么容易带押过户，能否快速全面且顺利的铺开？回答这个问题，先从这个政策的源头说起。在不少人看来，“带押过户”这个词稍显陌生。但在2021年1月1日正式实行的民法典中，“带押过户”这个概念就有所体现：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。只不过，能否带押过户，很大程度取决于银行意愿。毕竟，如前文所提，这对银行来说，是件吃力不讨好的事情。也因此，《民法典》落地9个月，带押过户的实际操作案例几乎没有。直到2022年7月，济南敢为人先，推出二手房“带押过户”登记新模式，首个落实了民法典相关规定。自此之后，一些城市也陆续跟进，如深圳、南京、苏州、西安等城市。今年以来，推出二手房“带押过户”业务的城市数量迅速增多。尽管带押过户在全国加速铺开，各大城市的一些银行也落到了实处。但也有银行，消极应对。杭州的一名网友称，她联系了她的贷款银行，但银行说这个带押过户流程太长了，涉及的部门又多，“都不推广这个业务。说从去年政策发布以来，银行只办理成功了一组客户。”由此可见，带押过户的全面加速且顺利铺开，并非一蹴而就。并且，目前各大城市都是同行操作，如何实现跨行操作是个不小的难题。“如果不是同一个银行比较麻烦。没有老抵押银行的同意，是无法实现带押过户的。而新按揭贷款如何保证老抵押对应的债权不落空，能够及时偿还或提存，都需要银行做好细节控制。”赵拓告诉「市界」。更重要的一点是，“带押过户”虽有《民法典》及相关司法解释的支持，但缺乏更有针对性的法律或行政法规的支持。各地在执行过程中，也没有相应的地方性法规或规章加以规范，一般以各地自行出台的规范性文件为执行依据， 缺乏全国统一规范。不过，针对一些可以预见的问题，也有银行在行动。比如为了防范一些金融风险，一些城市的银行，引进了第三方担保公司。这个现象会出现在这样的场景下：如果卖方的抵押是100万元，买方只需要贷50万元，卖方的抵押高于买方的贷款额。“这就需要一个三方公司建立一个账户。然后让买方将这个首付款，打到资金存款里。第三方账户会监管原抵押高于现抵押的那部分额度。等后期过完户，这部分钱就会被扣出去。”高思向「市界」解释道。对于买卖双方而言，不论哪一方，“都必须详细了解当地的带押过户政策，最好到不动产登记中心详细询问沟通。不同的城市，细化的操作可能有所不同。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉「市界」。对购房者而言，如果想带押过户，需将涉及到的所有流程都要做到精细化，避免出现一些不必要的时间差。对卖方而言，“也需要提前核实购房人的个人征信，提前核实清楚购房人未来的贷款能力，避免后续贷款出问题，不能及时回款解押。”王玉臣说。“带押过户”虽然看上去很美，但在实际办理的过程中，往往会遇到一些隐形的阻碍。想要这一政策能够顺利实施，以达到简化交易流程加快交易时间的目的，还有一些利益协调的细致工作要做。带押过户能否风行全国，也许还要等等看。（应受访者要求，文中思雅、王叶、高思、杨侨、宋枫、赵拓为化名。）The END微信号 |eeojjgcw新浪微博 |@经济观察报
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